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最新消息 > 報告:上海長租公寓市場“4+1”主體分析對比

文章来源:由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://res.meadin.com/HotelData/152453_1.shtml"

  按照上海長租公寓企業類型,創業系約2.6萬間,占比最大;酒店系約3500多間,占11%;開發商約3000多間,占9%;中介系共650間,僅占2%。  隨著租購并舉政策、理念、舉措深入推進,長租公寓競爭日益白熱化。從企業端來講,目前長租公寓各方主體形成4+1(創業系、中介系、酒店系、房企系和國家隊)格局著實不易。而在面臨新機會、新賽道的時候,我們發現很多企業不但沒有嫁接好自身背景優勢,又在其他方面存在短板,造成市場占有率低甚至面臨生存危機。因此,長租公寓企業不但要完美發揮背景優勢而且要積極補足短板才是跑贏其他市場分羹者的關鍵。今天,同策研究院著重分析上海市場不同背景下的長租公寓企業現狀為何?未來誰又將主沉浮?  政策導向性市場不完善  首先,我們從企業端面臨的長租公寓市場環境來看,機遇與挑戰并存。宏觀方面,國家和政府為了保障住房租賃市場的安全性和發展穩定性,全力推進培育長租文化土壤,政策上(租賃立法,金融支持文件)加緊修訂、渠道上(供地、拿房、融資)積極疏通,政府實實在在地提供了解決租賃市場切實問題的通道,發展住房租賃市場長期向好。  但從中觀方面來看,長租公寓市場存在嚴重供需不平衡和租金回報率問題,以上海為例,由于房地產市場交易過于活躍,業主持有物業更愿意買賣而不愿意經營租賃,導致運營者拿房困難;租金價格相對較低并且漲幅有限,以致運營者投資回報率太低,融資不易,發展動力不足。  微觀方面,上海長租公寓從土地市場到居住體驗再到生活和發展需要都存在諸多不足。數據顯示,上海市場的租賃運營商共178家,但是品牌混亂,魚龍混雜,租賃市場亟待規范化管理。  上海公寓運營商現狀與占比  目前上海長租公寓的運營主體分為創業系、中介系、酒店系、開發商四大背景企業。  根據實際調研,至2017年8月底,上海品牌集中式公寓企業約50家,在營門店合計約200多個,保守估計實際在營房量合計約3.3萬間。按照企業類型,創業系約2.6萬間,約占總房量的78%,占比最大;酒店系約3500多間,占11%;開發商約3000多間,占9%;中介系共650間,僅占2%。圖:上海四大類型品牌公寓在營房量統計圖:四類公寓房量市場占比  在進入時間上,公寓創業企業最先進入長租行業,代表為2009年魔方公寓第一家店在南京開業,其次為中介代理、酒店集團,開發商進入時間最晚。從品牌數量上,現階段公寓創業的企業數量最多,開發商緊跟其后。  不同背景下的長租企業  一、中介系背景  代表企業:自如  鏈家自如事業部成立于2011年,經過7年時間,目前的中國規模最大的分布式長租公寓運營商。在布局上自如并不激進,目前只進駐5個城市,但服務近100萬自如客,房源保有量超過35萬間,業主數量超過15萬人。  優勢:房源+客源  中介系公寓企業掌握著海量的客戶資源和交易信息,靠近出租方和承租方最近,很容易將房源和客源的精準流量入口轉化為企業自身所用,因此能夠成為公寓數量最多,服務最多客戶的公寓企業。  從自如來講,自如有7大產品線,涵蓋了長租、短租,分散式、集中式等租房全生態,在細分市場的拓展無論是寬度還是深度都走在了前面,產品線的豐富極大了提升了自如的市場占有率。另外,對于分散式公寓租戶最常遇到的人身和財務安全的問題,自如通過和第三方信用體系合作的形式,了解租戶背景,篩選租戶質量,從而打消租客在租住房屋時的顧慮,這一點也值得其他派系借鑒。  劣勢:運營管理難  傳統二房東模式挖掘城市當中的存量房價值洼地已經愈發艱難,租金的定價權已經回到房東手上,靠賺差價的模式將會越來越難。另外,中介系公寓企業還面臨N+1模式政策待開放,管理半徑大導致運營管理難度較大,租客行為難監控等等問題。  二、酒店系背景  代表企業:城家公寓  城家公寓成立于2015年,是華住酒店集團推出的公寓品牌。在兩年不到的時間里完成了兩次融資并迅速發展到7個城市、35家門店的規模,并發展長短租結合的不同產品模式。目前城家提供三條不同的產品線以滿足不同的需求。  優勢:運營管理  相比其他競爭者,城家最大的優勢在于其強大的酒店基因。酒店業做長租公寓,實際上是住宿業基礎上的延伸,相當于增加一個新的產品線,本身具有先天優勢。如研發及產品打造、人員配置、以revpar為核心的收益管理體系、銷售地推能力、酒店物業承租能力、IT能力、供應鏈等等優勢。而城家在運營管理、供應鏈體系、品牌推廣、存量房源、潛在客群的獲取上嫁接的都很完美。  劣勢:金融缺失  從同策研究院調研情況來看,酒店系企業基本都缺乏房地產各環節操作經驗、在金融對接環節較弱、對金融創新的驅動力弱,并且酒店品質服務未真正嫁接到長租公寓模塊等等。  三、房企系背景  代表企業:泊寓  萬科是最先試水長租公寓的房地產企業之一,在2015年初公司內部對于住宅租賃產品線統稱為萬科驛,在2016年5月正式推出長租公寓品牌名稱泊寓。根據可獲得的資料統計,萬科泊寓在全國范圍內共進入20多個城市,正式營業的門店約70多個,規模性逐漸凸顯。  優勢:房源+融資  對于開發商而言,在獲取房源、工程設計、物業管理能力上,開發商無疑擁有巨大優勢。另外,早期開發商布局長租公寓主要目的是為了擴大客戶池,落腳點在客戶的獲取上,隨著長租公寓服務端價值逐漸凸顯,開發商融資收緊等條件下,開發商逐漸向住房租賃市場過渡,一方面為了謀求行業轉型,另一方面也為企業打開了一條新的融資渠道。  劣勢:運營經驗不足  雖然開發商手中自持住宅和大量的存量房可以做長租公寓,但是選址條件比較受限,可復制性較差。另外,線下銷售和租客需求掌握少,運營經驗不足,有些開發商將運營業務移交給運營商,不利于房企自身的長租公寓運營能力和精細化管理水平的培養。  四、創業系背景  代表企業1:魔方公寓  魔方公寓由創始人葛嵐在2010年8月成立,在布局上魔方公寓主要瞄準人口流入較多的一線及重點二線城市,如北上廣深、蘇州、南京、成都等。目前魔方公寓進入城市約15個,房源上線的有11個城市,共115家門店,房源數量超過5000間。產品線為高中低三個。  代表企業2:舒格公寓  2016年初,匯集房地產開發領域、星級酒店管理領域、互聯網技術領域的三大核心管理團隊,創立國際青年社區(舒格國際青年社區)+企業白領HOME(舒格米寓公社)+城市品質旅居(舒格酒店)+青年眾創空間(智空間)四類全系產品,戰略布局11個城市,服務客戶10000+。集社交、餐飲、健身等功能于一身,為品質物業提供全價值鏈的解決方案。  優勢:創新基因  創業系是進入長租公寓市場最早、也規模最大的一類,早期在拿房競爭不大的情況下,創業系擴張迅速,他們善用資源、善用互聯網、靈活創新的能力是其一大優勢。以魔方為例,在靈活創新方面,魔方公寓打造公寓+生態圈,借助現有客戶基礎,與第三方合作或自己開展運營,向客戶提供增值服務,例如公寓+旅游、公寓+培訓等,從而獲得更高毛利率的增值收入。  劣勢:資金資源都不足  除了有資本護航的頂部品牌,創業系公寓品牌在資源端和資金端明顯后勁不足。  五:國家隊背景  代表企業:上海地產、光明地產  2017年至今上海共掛牌成交住宅租賃地塊共29幅,僅上海地產就摘得10幅,均底價成交,另外,上海地產自身有50-60塊可用于改造為租賃的存量地塊。光明地產有35塊左右。表:2017年至今上海成交住宅租賃地塊一覽  優勢:房源+公信力  從社會效益來看,國家隊能夠起到社會穩定器、人才孵化器、資產孵化器、生活加速器、文化培育器的多重功能,所以,無論在新拿地塊和存量土地方面,國企都具有不可比擬的優勢。據了解,外環以內上海國企的存量工業用地約有250塊,預計都會拿出來做租賃用地,再加上和外部資源的合作也更加通暢,未來對中小長租公寓企業的生存空間必定造成擠壓。  劣勢:針對特殊群體  政府主導的租賃住房主要針對低收入人群和高精尖人才,有其特殊的目的性,公寓運營還是需要靠市場來完成。  總體來說,長租公寓市場4+1格局已經形成,國家隊有政府托底,房企類本身有很多存量儲備,酒店類企業也有產業可以改建,而創業類尤其是沒有找準自身競爭優勢的企業已經不適合再入局。  未來,在巨頭企業資源優勢和資金優勢的雙重擠壓下,長租公寓市場格局會進一步變化和聚攏。對上海來說,未來以國家隊為市場主導的作用會越來越明顯,從現在政策面和土地出讓的節奏來看,地方國企都是壓艙石,尤其是十三五期間供應70萬套租賃住房指標,基本還是要靠國家隊來完成。同策研究院首席分析師張宏偉認為,未來國家隊會越來越強,甚至主導整個市場。

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